预算400万在北京买房，东城的永定门外，还是朝阳，还是郊区新房？

预算400万在北京买房，东城的永定门外，还是朝阳，还是郊区新房？

老东城，也就是东朝建 和平里淘淘看有没有。注意问问学额。

永定门和朝阳哪个好，真不好说。。。

2022年初了，永外西片区，还是就一个革新里小学，听说挂了史家集团的名字，不知道未来会不会有改观。革新里小学可选择电脑派位方式升入初中，也可选择对口派位入学方式升入第十一中学南校区或第十一中学初中部，近在咫尺的汇文南校区不能对口进入也是醉了。

永外东片区正在进行棚户区改造，感觉那边未来不错，那边的小学貌似对口进入汇文南的概率更大，那边新楼盘天坛府都到12万一平了。

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额，我刚签合同，从大兴高米店换到东城永定门外。不过我还没孩子。。。

1、永定门外房子也不只有老破小，也有2000年左右的房子，学区的话你上网上随便一查就知道，永定门天坛附近是东城最差的学区，当然肯定比大兴强，也比朝阳潘家园一带强；

我是十一期间看房的，当时就是预算400万，打算东城永定门或者海淀安宁庄清河，结果签了永定门，其实我更喜欢安宁庄那边，但是可惜看上的房源不怎么降价，永定门的房源降价了10多万，于是签了永定门，现在想想还是有点冲动了，应该在等等到年底交易更好

2、大兴的房子高米店附近的不错，400万能买个大两居呢，高米店的小学算大兴比较好的了，中学的话整个大兴也就大兴一中好，大兴一中在大兴老县城那边，那边的房子都比较老了。当然大兴的教育没法跟市区比，差距很大。

3、潘家园的房子也是80年代、90年代的多，那边小区特别多，学区在朝阳一般般吧。

反正想教育资源好点的话最好是西城、海淀的五环内、上地附近，东城整体比较均衡；朝阳的学区有极少数好的地方，然后有差的地方，有的地方还很坑，但是朝阳的居住环境比较好特别是靠近CBD附近的小区。

400万预算的话，西城是肯定够不上车的，除非买了不住（荣丰2008那种）

400万去东城的话也只有永定门能上车，去永定门只能赌一下，需要等几年才能看到利好，利好主要是汇文要在那边建立南校区；东城真正好的学区都在北边，和平里、东直门、朝阳门等等，但这些地方单价都10万左右，400万也就买个很破的地下室吧。

400万去海淀，也只能试试西二旗、安宁庄、清河、西三旗、西北旺的小户型，但这几个地方都是码农聚集区，这些地方的学区在海淀相对差一点，但我个人感觉还凑合，而且如果在附近上班那就方便，或者如果出租出去，出租的租金也高，码农还是很能挣钱的。

400万去朝阳也就只能考虑潘家园、十里堡、青年路等地方的小户型，学区上不如东西海。

1提问：请问丰台大红门附近的房子可以买吗，增值性怎么样？

回答：大红门位置涨幅一般，可以看看小区珠江骏景，还不错。

2提问：你好，请问什么是新型共有产权房，和之前的共有产权房差别大吗？

回答：新型共有产权商品房，本质上是商品房，房屋品质高，但是会加上10%-20%的共产比例的房子。

3提问：你好，请问中海丽春湖墅怎么样，能给详细分析一下吗？

回答：中海的盘，大方面是没有问题的。尤其是中海的物业管理水平很不错，这对别墅项目来说，是加分项。

因为大家在买别墅的时候，都不会选择买特别老的别墅，尤其是已经开始有颓败迹象的别墅，毕竟在这种情况下，大都会选择买新别墅。

4提问：请问，马连洼梅园行吗？离地铁近。我可以买吗？

回答：梅兰竹菊这片的房子，虽然房龄不算新，但是物业管理水平确实挺好的。

若是你预算够的话，买梅园是可以的，学区还行，离地铁近，通勤也方便。

5提问：你帮我分析一下华瀚国际小区吧，我最近看了这附近的房子，觉得房子品质挺好的。

回答：华瀚国际小区的楼龄新，品质也很好，单从房子角度进行分析的话，是没有任何问题的。

但是这个小区所在的位置不太好，表现力较差。

6提问：你好，请问东坝朝阳新城几个区，现阶段还有投资价值吗？

回答：朝阳新城区域的房子能不能买，你一方面要看离地铁的距离近不近，一方面要考虑小区的楼龄新不新。

其中四区 比较新，七区离地铁比较近。朝阳新城不同区域房子的差距还是很明显的，若是你已经看好了几套房源，也可以直接私信发给我，我帮你分析分析。

7提问：老师，我预算有限，在新宫附近买房怎么样？

回答：新宫位于丰台区，去年的涨幅还算不错。加上还有19号线的加持，去金融街附近很便利，所以在新宫买房还可以。

你可以把你的购房预算告诉我，我来帮你找匹配的房源。

8提问：你好，我打算看山语城的房子，感觉价格很便宜，我购买没有太大的压力。

回答：山语城的位置太远了，而且最少有5年没有涨过了，不建议你在这边买房。

9提问：你好，我有一套房在赵公口桥南的小区，房龄在2000年左右，我最近想卖，但就是价格上不去，现在很闹心。

回答：南边的房子整体涨幅不太好，基本上南三环一圈，没有涨幅超过10%小区的房子。

所以你在卖房子的时候，就会发现卖不上价格，和自己的心理预期相差较大。

看楼主刚需其实是孩子的教育资源 住的环境是第二梯队重点，那么我们先看一下北京几大区的教育资源，北京首当其冲海淀区大家公认的 其它地方朝阳区 东城区 西城 其实差不多

如果教育跟住宅环境居中一下建议朝阳 跟海淀 房子没那么老

那么我们在看看如果是手握400万现金的话 那完全可以看一套1000万的房产，全款贷购就可以，比按揭更省钱

我们在看看如果你全部预算就是400万 就不要扎到学区房片区了 都是老破小

有教育保障最重要，首选教育，

必须朝阳

你好坐标北京

其实题主可以在海淀购置学区房（鸡娃父母优选），您现有的资金加上（信贷+垫资）可以购置一个700万左右的学区房。海淀的教学质量最好的。

11月19日，北京市规自委发布第三批集中供地名单，包括12宗住宅用地和1宗商业用地。总面积约62万平，总建筑规模约113万平，总起始价约336亿元，竞价截止时间为12月24日。

你要问我北京的二手房和新房有什么区别，有以下这么几个差异：

1、学区，北京现有的牛小，对应的都是二手房，这也是历年来北京二手房市场长久不衰的原因。

2、二手房位置好、配套好。北京这种已经开发到六环的城市，靠近市区的位置早十年前就已经被开发了，即便是次新二手房，也是二手房。

3、随着北京对保障性住宅的紧抓，好的新房，的确住着会更舒服。

而随着北京开始对学区房调控、限价，对新房的调控严格，如现房销售等政策，未来刚需购房者的注意力，大概率还是会投到新房上的。

第三批集中供地特点——“少而精”

相比前两次分别挂牌30宗和43宗地，第三次供地减少很多。有人推测这与房企资金链紧张的大环境有关，毕竟二批次挂出的43宗地只成交16宗。步子迈得小，才能走起来稳当。

但最主要的原因是目标额度余留不多。 年初北京确定的商品住宅供应计划是300公顷，已经快完成了，如果第三批12个地块顺利成交，商品住宅年度成交就达到约350公顷，算是超额完成今年供地计划。

虽然供应量减少，但优质地块比例增加，位于中心城区的有7宗，土地面积占比65%，明显准备走一条“少而精”的路线。

细说朝阳区的半壁江山

从12宗住宅用地区域分布来看，朝阳区占了半壁江山，6宗地块总面积约26万平，此外丰台区1宗，约14.4万平 ；平原新城1宗，土地面积4.6万平，位于房山区；生态涵养区4宗，其中门头沟2宗，约5.2万平，密云1宗，约10.3万平，延庆区1宗，1.3万平。

朝阳作为供地大户，跟金盏自贸区进入建设关键期有关。毕竟新兴区域建设少不了资金的支持，从地铁到公路，到教育和医疗配套，没有大量资金的持续输入，规划是落不了地的。

从具体地块来看， 目前最火的当属劲松-大望路0408-646地块，东三环寸土寸金是共识。 该地块在地铁平乐园站和九龙山站之间，对面就是著名的珠江帝景，总建面约4万平，容积率3.2，其中有0.9万平的商业配套，住宅部分为约1.2万平，基本也就100-120套房源。

因为该地块位置好，相应设置了较高的竞拍条件，起始价为11.4亿元，地价触及上限13.11亿元后，转入现场竞报政府持有商品住宅产权份额 ；当该部分达到预设份额上限10%后，转为现场摇号确定竞得人；参与现场摇号的竞买人须参与投报高标准住宅建设方案，质量也有保证。

如果进入政府持有环节，该盘未来的价格可能也就在9万+，对比周围10万+的单价，性价比还是很高，不过摇号上车难度不下于树村。

除了劲松，东坝的三宗地期待值也很高，因为下面就是地铁3号线和12号线轨道，属于地铁上盖房。 东坝地块的出让属于“期地”的探索过程，即工程先行建设，地块根据地铁工程进度分阶段出让、交付，提前锁定未来地价，有利于“稳地价、稳房价、稳预期”。

东坝在售的德贤御府单价在8万+，而三批次供地中的东坝地块的起拍楼面价在5万元/平左右，总建面36.3万平，预计能出3000—4000套房源。价格优势再加地铁加持，很利好刚需盘。没买房的可以关注，没准会有惊喜。

现房销售，几家欢喜几家愁

朝阳区前两批次供应井喷，库存积压严重，去化周期已经超过30个月。 为避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市，现房销售已成为北京楼市的一个重要趋势。

相比第二批次供地，三批次供地现房销售试点再升级，有5宗地块需要竞现房销售，分别是朝阳管庄地块，房山拱辰地块，门头沟永定镇两地块以及密云地块。其中位置最好的劲松街道地块，要求未来全部商品住宅建筑规模实行现房销售。

对开放商来说，现房销售拉长房屋供给周期，回款周期较长，将增加2-3年的财务成本，抬高底层企业成本。利好财务成本低的房企和自带工程总包的房企，比如中海和中建，“快进快出”打法的开发商将要出局。

对于买房人来说，现房销售无疑是受到欢迎的：

一是现房看得见、摸得着，不会出现承诺不兑现的情况，减少购房纠纷和维权成本；

二是避免了项目烂尾带来的巨大风险。

本次土拍会继续采用“房地联动、一地一策”的精准调控，溢价率均不高于15%，每个地块未来房屋的销售指导价后续一姐也会及时向大家公布以及解读。

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400W看是全款还是贷款了，如果贷款的话永外还是很多房子可以挑挑的，也不一定是老破小，我就在这片买的。

可以考虑丰台的一些学区，400万可以买得到，丰台好的学区比朝阳一般的学区好

我这情况与楼主差不多，请问楼主买了吗？最终买哪儿了？如果当时买，估计赚到了，现在房价又涨了！

400万不如来保定买4套房，离雄安新区近点的地方！